El barrio que vive del alquiler.

Empieza por el lugar. El Cangrejo queda justo al norte de Vía España, construido alrededor de Vía Argentina y sus cafés y restaurantes, con la Universidad de Panamá en su borde oeste y dos estaciones del Metro Línea 1 a poca distancia a pie. La trama es densa, arbolada y caminable de una forma que la mayoría de la ciudad no es. Sus torres son más viejas que las de la costa: las más antiguas son de los años setenta, la más nueva de 2024. Aquí no hay un piso de ultra-lujo; este es el medio del mercado, con precios para la gente que de verdad vive en él.

Tres cosas mantienen su demanda de alquiler firme todo el año. Una gran universidad pública en el borde del barrio trae una población permanente de estudiantes y profesores. Dos estaciones del Metro ponen el resto de la ciudad a un viaje corto, que es lo que más le importa al inquilino que no tiene carro. Y El Cangrejo carga un mercado profundo de alquiler amoblado y de corto plazo: el inquilino que paga mensual, llega con una maleta y casi no regatea.

El censo lo confirma. En el distrito más amplio alrededor de El Cangrejo (la unidad más pequeña que mide el conteo nacional, un paso más grande que el barrio mismo, así que léelo como telón de fondo y no como una cifra precisa del barrio), el 47.6% de las viviendas se alquila, frente a 30.3% propias sin deuda y 21.2% hipotecadas. Alquilar es la forma más común de vivir aquí. Y la oferta sigue a la demanda: hoy hay 401 apartamentos en alquiler frente a 352 en venta: más inventario apuntado a inquilinos que a compradores.

La rentabilidad es más alta en el metro cuadrado barato que en el caro, y El Cangrejo lo hace inusualmente fácil de ver. PH Miró y Luxor Towers 400+600 se alquilan casi por lo mismo por metro cuadrado, con como un dólar de diferencia, alrededor de $14–15 al mes. Pero un metro en PH Miró cuesta cerca de $1,641 para comprar, mientras un metro en Luxor 400+600, la torre más nueva y cara del barrio, cuesta cerca de $2,447. Casi el mismo alquiler, un precio muy distinto: PH Miró rinde 9.4% bruto mientras Luxor 400+600 rinde 6.8%, junto al fondo de la tabla.

Ese patrón recorre casi toda la tabla. Dos torres pasan del 9%: Luxor Towers 100+200 con 9.8% y PH Miró con 9.4%, las dos edificios más viejos de precio medio donde el precio de compra se queda modesto mientras el alquiler aguanta, con Marquis Tower después con 8.2%. Las torres que cuestan más por metro cuadrado (PH Van Gogh con 7.5%, Luxor 400+600 con 6.8%) devuelven menos. La única excepción es P.H. Mont Royale con 6.7%: un metro barato, pero los alquileres más suaves de la tabla, por debajo de $10 al mes por metro cuadrado. El metro caro cuesta más tener y, por cada dólar invertido, devuelve menos; el barato solo gana cuando el alquiler aguanta.

Estas son rentabilidades brutas: un año entero de alquiler sobre el precio de compra, antes de los costos reales de ser dueño. La cuota de mantenimiento (el PH), el impuesto de inmueble, el seguro, el mes vacío de vez en cuando y la administración salen antes del número que te queda en el bolsillo. El neto siempre queda más abajo. Aquí El Cangrejo tiene una ventaja: sus torres más viejas suelen cobrar cuotas mensuales más bajas que las torres llenas de amenidades de la bahía, así que más del bruto llega al neto. La brecha entre los dos es más chica en un edificio viejo y sencillo que en uno que paga una terraza con piscina y un conserje.

El caso de PH Miró trae una advertencia que conviene decir claro. La misma torre que rinde 9.4% también tiene la mayor cantidad de títulos embargados del barrio: desde 2020, 13 de sus títulos han cargado un embargo (un congelamiento judicial anotado sobre una unidad por una deuda impaga) y 8 de ellos llegaron a remate, la subasta judicial forzada. El valor y el riesgo comparten un mismo lobby. No borra la rentabilidad, pero sí quiere decir que aquí una revisión del título de la unidad exacta (no del edificio, de la unidad) se paga sola más que en cualquier otra torre de El Cangrejo. Ese análisis de riesgo completo tiene su propio artículo aparte.

Junto al mercado de largo plazo hay un mercado amoblado y de corto plazo que las rentabilidades no capturan del todo. lakilé rastrea 24 avisos activos de Airbnb en El Cangrejo: 20 de ellos apartamentos enteros, manejados por una docena de anfitriones, la mayoría superanfitriones, con 4.84 estrellas de promedio. Ese conteo es un mínimo, porque cuenta solo lo que podemos rastrear. No es un número de titular, pero apunta en la misma dirección que todo lo demás: una universidad en la puerta, dos estaciones del Metro y un flujo constante de recién llegados (el 42% de los residentes del distrito son ciudadanos extranjeros) mantienen la demanda amoblada profunda y los alquileres firmes.

El Cangrejo rinde porque se alquila, y se alquila porque la demanda ya está ahí: una universidad en el borde, dos estaciones del Metro y un flujo constante de recién llegados que llegan necesitando un apartamento amoblado, no una hipoteca.

La cuenta favorece al metro más barato. Las mejores rentabilidades brutas están en torres más viejas de precio medio y no en las más nuevas, y la dirección de más prestigio cuesta más tener y devuelve menos. Juzga la torre por sus propios números: las que funcionan son donde el alquiler es fuerte y hay pocos títulos embargados.