Cuestión de época.

El Cangrejo se construyó antes que los barrios más nuevos de la bahía. Ya era denso y habitado cuando esas torres todavía estaban en planos, y puedes fecharlo edificio por edificio mientras lo caminas. Un brote corto de obra nueva subió al final de la década pasada: Velure en 2019, Van Gogh y Sky Swiss en 2022, y Luxor Towers 400+600, la más alta y la más nueva con 46 pisos, en 2024. Debajo de esa capa nueva y delgada está la mayor parte del barrio: las torres de los noventa y los dos mil (Atrium de 1994, Luxor 100+200 de 2006, Mont Royale de 2007, Cangrejo 507 de 2008) y una fila de edificios de la década siguiente.

Ese rango de años explica los precios del barrio mejor que cualquier otra cosa. Ordena las torres de El Cangrejo por lo que sus apartamentos de verdad se venden por metro cuadrado, y casi las estás ordenando por la década en que se construyeron.

Los precios no suben poco a poco con el año de construcción. Caen de golpe. Las cuatro torres más nuevas, todas terminadas en 2019 o después, quedan agrupadas entre $2,294 y $2,613 por metro. Debajo de ahí el precio baja de golpe. Todo lo construido antes de 2019 queda en una banda ancha entre $1,169 y $1,767, y dentro de esa banda el año exacto importa mucho menos que el edificio en sí.

Dos edificios lo muestran. Atrium, de 1994, vende en $1,767, lo más alto del grupo viejo, por delante de torres dos décadas más nuevas. Zaphiro, terminada en 2018, vende en $1,417, cerca del fondo. Entonces la edad fija el tope y el fondo del rango, pero por debajo del premio de la obra nueva lo que decide el lugar de un edificio es su condición, su reputación y cuántos de sus apartamentos están a la venta al mismo tiempo. La división real es nuevo contra viejo, no 1994 contra 2018.

Esa división vale más o menos el doble, por metro, por el mismo apartamento en el mismo barrio. Una unidad en una torre posterior a 2019 y una del mismo tamaño a unas calles, en un edificio de los dos mil, hacen la misma caminata a la Vía Argentina y al Metro. Van Gogh, terminada en 2022, cierra en $2,495 por metro; Mont Royale, de 2007, en $1,581. Nada en la ubicación explica la diferencia; la postal es la misma. El premio es por lo nuevo: distribuciones actuales, instalaciones más recientes, un edificio sin décadas de desgaste. Es el mismo premio que toda ciudad le pone a la obra nueva, dibujado aquí con líneas inusualmente nítidas porque todo lo demás en el mapa se mantiene fijo.

Los dos más baratos, Solaris y Terrazas, se apoyan en apenas tres o cuatro ventas recientes cada uno, así que léelos como un rango aproximado y no como un número exacto. Lo que se sostiene es el escalón entre nuevo y viejo más que el 2.2× exacto.

Hay una segunda cosa que conviene saber: de dónde salieron las torres de arriba, y por qué no habrá muchas más como ellas pronto. Los apartamentos nuevos vendidos directamente por sus desarrolladores pasaron por El Cangrejo en un solo brote. Fueron 29 en 2022, luego 162 en 2023, luego 72 en 2024, 37 en 2025, y apenas un puñado en lo que va de 2026.

Las reventas entre dueños casi no se movieron: 138, 101, 101 y 120 en esos mismos cuatro años, estables mientras el volumen de desarrolladores subía y bajaba. La construcción que produjo Luxor Towers 400+600 y sus vecinas de 2019 a 2022 ya casi terminó, y lo que queda es el barrio de reventa más viejo. En lo que va de 2026, cerca de seis de cada siete ventas son reventas, el 87% del año hasta ahora.

Eso cambia lo que un comprador puede comprar de verdad. Lo que se vende aquí ahora son sobre todo apartamentos que dueños individuales decidieron vender, y no stock nuevo de desarrollador, y cada uno lleva un precio puesto a mano según lo que vende su propio edificio. Por eso el año del edificio es lo primero que vale la pena saber antes de hablar de precio: fija el nivel desde el que negocias.

La edad explica los precios de El Cangrejo mejor que cualquier otra cosa. Las torres más nuevas fijan el tope, el stock más viejo fija el fondo, y todas comparten la misma retícula arbolada, los mismos cafés de la Vía Argentina y las mismas dos estaciones del Metro. Aquí la ubicación es la constante y la edad es la variable.

Así que la verdadera pregunta es en qué década estás comprando, más que en qué esquina del barrio. Una torre de 2019 y una de 2007 están a la misma caminata del Metro y a casi el doble por metro, y saber por cuál de las dos estás pagando es la mayor parte de comprar bien en El Cangrejo.