Qué leemos y qué hacemos con eso
Entran dos fuentes y no son la misma clase de cosa. Lo que hacemos con ellas es la tercera pieza, y es la que costó los años.
- Todo lo que publicamos empieza en una escritura inscrita. Una compraventa trae las partes, el notario, el número de escritura, la fecha y, cuando aparece, el monto. Eso lo tomamos del Registro Público, que es su fuente oficial. Lo que el registro no hace es ordenarlo: no sabe qué apartamentos forman un edificio, no arma comparables, no tiene índice, y el mismo hecho puede llegarnos más de una vez. Si la escritura no dice el precio, no lo publicamos.
- Los anuncios de portales son otra cosa y se guardan en una base aparte: 64,590 publicaciones recopiladas en tres portales, 35,502 activas hoy, con qué se anunció, en cuánto, por cuánto tiempo y cuáles desaparecieron sin que llegara a inscribirse una venta. Lo que piden en un anuncio es una aspiración. Una compraventa inscrita es lo que alguien pagó. Los dos nunca entran al mismo cálculo.
- Encima va lo nuestro, que es el producto: convertir la jerga legal en campos, dejar en uno solo lo que llega repetido, vincular cada unidad con el edificio donde de verdad está, y decidir qué ventas pueden sostener una conclusión. Esa capa la auditamos contra sí misma cada cierto tiempo, y así es como hemos encontrado y corregido nuestros propios errores de extracción. Cómo funciona cada uno de esos pasos es la parte que nos guardamos.
Qué cuenta cada uno de los tres contadores
Las cifras que están junto al enlace que te trajo aquí son más estrechas de lo que parecen, y eso es a propósito. Esto es lo que hay dentro de cada una.
- Edificios rastreados cuenta edificios residenciales cuyos folios ya identificamos y verificamos en el registro, no todos los edificios de la ciudad ni todos los que alguien anunció alguna vez. Dentro de ese grupo la cobertura es despareja, y por eso solo una parte tiene historial suficiente para sostener un reporte pagado.
- Ventas cuenta compraventas inscritas, una por cada vez que ocurrió. Un apartamento vendido cuatro veces aporta cuatro ventas, porque cuatro ventas fue lo que pasó. Cubre todo el historial que hemos leído y no un recorte de los años recientes: la escritura más antigua que tenemos es de 1973.
- Volumen de ventas suma los montos escritos en esas escrituras, dentro de una banda de control que deja fuera errores de digitación y casos aislados que deformarían un total de portada. Las escrituras sin monto aportan cero, y nunca estimamos un precio faltante para engordar la suma.
- Ninguno de los tres cuenta anuncios ni precios pedidos. Un apartamento publicado un año entero en una cifra que nadie pagó no mueve ninguno de ellos.
Qué es un hecho y qué es una estimación nuestra
Hay números que están escritos en un documento y otros que son nuestros, calculados a partir de los primeros. Siempre deberías poder distinguir cuál de los dos estás leyendo.
- Verificado: precios, fechas, partes, hipotecas, gravámenes (cualquier carga inscrita sobre el apartamento) y la cadena de dueños. Cada dato se puede seguir hasta la escritura donde lo leímos. El dueño actual lo derivamos de la cadena completa de traspasos y no de un campo de resumen, porque un resumen puede quedarse atrás de la cadena que tiene debajo.
- Estimado: el valor justo, el rango de negociación, la rentabilidad de alquiler y todo lo que se proyecta hacia adelante. Sale de ventas verificadas pasadas por modelos propios. Son estimaciones fundamentadas, no un avalúo certificado, y van marcadas como estimaciones donde aparezcan.
- Trazado: cada reporte pagado muestra su propio trabajo. Cuántas ventas comparables usó, de qué periodo y qué dejó fuera. Ves el mismo conjunto que vio el modelo, o sea que puedes discutirlo con la evidencia en la mano.
- Revisado: más de 40 chequeos automáticos de calidad corren en cinco etapas antes de que algo llegue a un cliente, y una persona lee cada reporte pagado antes de que salga. El que no pasa esa lectura no se envía.
Cómo armamos el conjunto de comparables
Una mediana de precio por m² vale exactamente lo que valen las ventas que la sostienen, así que casi todo este trabajo es decidir qué se deja fuera. Esas exclusiones salen de un cálculo, no de nuestra palabra.
- Una venta entre partes que en realidad no estaban negociando no entra a una mediana. Una empresa que se vende a sí misma, un traspaso entre familiares, un copropietario que le compra su parte al otro: el monto de esas escrituras es un trámite y no un precio que el mercado acordó. Las identificamos por regla y las sacamos antes de calcular nada, y las reglas son nuestras.
- Los remates van aparte. Llevamos 1,545 en la base: un remate es la venta forzada que ordena un juez, casi siempre para pagar una deuda. Ese precio habla del apuro del proceso y no de lo que vale el edificio, así que nunca entra a una mediana de mercado. Cuando importa, lo mostramos en su propia sección, que es donde sí dice algo útil.
- El tamaño se empareja antes de comparar nada. El precio por m² baja a medida que la unidad crece, así que un estudio y un penthouse de dos niveles de la misma torre no son comparables. El conjunto se mantiene dentro de una banda alrededor del tamaño típico de apartamento de ese edificio.
- Solo medianas, nunca promedios. Una sola venta atípica jala el promedio hacia donde el mercado nunca estuvo y lo deja sin describir a nadie.
- Cuando después de todo eso quedan pocas ventas, el reporte lo dice en el lugar donde iría la cifra, y pone el número de comparables al lado de cualquier rango que sí muestre.
Cada cuánto volvemos a leerlo todo
Nada de esto se actualiza solo. Los folios se releen por ciclos, y lo que todavía va en camino dentro del registro queda marcado como tal.
- Cada folio que seguimos se relee en un ciclo mensual continuo, no se baja una vez y se deja. De los 76,878 folios que tenemos, 76,207 están verificados por completo y 75,976 fueron releídos en los últimos 30 días.
- La inscripción va detrás de la realidad. Entre que se firma una escritura y el registro la muestra pasan semanas, a veces meses, y eso deja el periodo más reciente siempre como la parte más escasa. El reporte que se apoya ahí lo advierte en vez de presentarlo como cerrado.
- Las fechas no vienen escritas de una sola forma. Los mismos seis dígitos pueden ser 6 de marzo o 3 de junio, y adivinar fabrica ventas en meses donde no se vendió nada. Resolvemos cada fecha contra el documento del que salió en vez de asumir un formato único, y nada queda fechado después del día en que lo leímos.
- No ponemos contadores subiendo en pantalla para aparentar movimiento. Las cifras de esta página y las de la portada salen de la base tal como la dejó el último ciclo. Si algo lleva rato sin moverse, preferimos que se note.
Dónde el registro se queda corto
El registro panameño es desigual. Hay folios completos desde los años setenta, otros que saltan una década, y bastantes escrituras que inscriben una venta sin inscribir el precio. Preferimos decirlo a taparlo.
- 41,628 de las 130,657 compraventas que tenemos no traen monto, cerca de un tercio. El traspaso ocurrió y la escritura existe, pero el precio no está en el documento. Esas ventas cuentan como ventas y no aportan nada a ninguna mediana de precio ni al total de volumen.
- Los folios viejos son escaneos de papel, y el papel se degrada. Hay tinta corrida, sellos encima de la cifra y páginas que sencillamente no se dejan leer. Cuando un monto no se puede leer, queda vacío. No lo inventamos a partir del apartamento vecino ni del promedio del año, por más razonable que parezca.
- La cobertura no es pareja. Solo una parte de los edificios que seguimos tiene ventas suficientes a lo largo de suficientes años para sostener un reporte pagado, y en el resto preferimos decirte qué tenemos antes que venderte un rango que el historial no aguanta.
- La incertidumbre se declara sobre el edificio específico, dentro del reporte, y no como una línea general al pie de una página. Una advertencia genérica no le sirve a nadie para decidir.
Cuatro cosas que esto no es
Vale decirlo sin rodeos, para que nadie tenga que adivinar dónde nos detenemos.
- No es un avalúo certificado. Nuestro trabajo de valor justo se construye a partir de ventas comparables verificadas y sirve para decidir qué ofrecer y qué pedir. Cuando un banco desembolsa una hipoteca exige un avalúo firmado por un perito evaluador idóneo, y esto no reemplaza ese trámite.
- No es asesoría legal. Podemos mostrarte que un folio tiene una hipoteca inscrita o un embargo vigente. Qué significa eso para tu caso, y cómo se resuelve, lo responde tu abogado y no nosotros.
- No es asesoría de inversión. Publicamos qué se vendió, en cuánto, y qué implica eso sobre un edificio. No prometemos rendimiento y no te decimos qué edificio es mejor que otro.
- No somos corredores de bienes raíces. No publicamos propiedades, no cobramos comisión y no representamos a ninguna de las dos partes. Nos pagan por el reporte, y por eso el reporte puede decirte que el apartamento está caro.