INTELIGENCIA DEL BARRIO · COSTA DEL ESTE · 2026
Costa del Este,
descifrado.
La Costa del Este de los anuncios no es la Costa del Este que se vende.
464 apartamentos cambiaron de manos aquí en 2025 — exactamente la mitad entre dueños reales, exactamente la mitad desarrolladores vendiendo inventario. En esas 232 transacciones entre dueños, el vendedor típico pedía $515,000. El comprador típico pagó $400,000.
Una brecha de 29%. $115,000 por apartamento.
Este reporte muestra dónde vive esa brecha, edificio por edificio. Cuáles sostienen su precio. Cuáles lo estiran. Cuáles apenas se mueven porque las familias que viven ahí no se van.
Si piensas comprar en CdE — tu primera o tu tercera — empieza aquí antes que en cualquier otro lugar.
Costa del Este, de un vistazo
Composición, escala, pipeline.
Antes de las señales — la forma del mercado residencial de CdE: quién lo construyó, qué se transa, qué viene.
Composición
53 edificios residenciales completados, por clase
Dominado por lujo y medio-alto; delgado en el extremo ultra-lujo. La mezcla refleja un barrio diseñado para residencia de altos ingresos, no para especulación trofeo.
Las torres más altas
Top 5 por número de pisos, completadas
| # | Edificio | Desarrollador | Pisos | Año |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Vitri | F&F Properties | 74 | 2012 |
| 2 | P.H. Ocean Two | F&F Properties | 73 | 2010 |
| 3 | P.H. Pearl at the Sea | Habitats Realty | 70 | 2012 |
| 4 | PH Park Lane | Empresas Bern | 67 | 2014 |
| 5 | Paramount | Urban Development Group | 62 | 2012 |
Cinco torres por encima de 60 pisos. Tres de las cinco más altas son de F&F Properties. La línea de cielo que define a CdE se construyó entre 2010 y 2014.
Transacciones trimestrales, 2024 Q1 → 2026 Q1
Apilado: transacciones secundarias + primeras ventas del desarrollador-SPV
El volumen total se aceleró durante 2024–25 — pero la participación del desarrollador-SPV creció a la par. Para 25Q3 y 25Q4, más de la mitad de las transacciones eran desarrolladores vendiendo inventario nuevo. La línea secundaria — las transacciones entre dueños reales — se mantuvo plana en el rango de 55–70 cada trimestre.
Más activos por anuncios
Top 6, anuncios activos de venta (frescura 45 días)
| Edificio | Anuncios | Med. pedido | $/m² |
|---|---|---|---|
| Country Club 200 / The Regent | 50 | $465K | $2,861 |
| P.H Lumiere | 29 | $430K | $2,321 |
| Titanium Tower | 25 | $555K | $2,372 |
| PH Bali — Costa del Mar | 23 | $398K | $2,355 |
| Parkside | 14 | $418K | $3,367 |
| ARIA | 14 | $960K | $2,682 |
Seis edificios concentran aproximadamente un tercio del inventario activo de anuncios de CdE. The Regent solo tiene 50 anuncios — más que cualquier otro edificio del barrio.
Pipeline
Top 6 torres por venir, por número de pisos
| Edificio | Desarrollador | Pisos | Unidades |
|---|---|---|---|
| Le Marque | Empresas Bern | 60 | 144 |
| Skyline Tower | — | 58 | 105 |
| Bioma | The Velopers | 58 | — |
| Tagua | Grupo Valor | 51 | 90 |
| P.H. Dieci by Pininfarina | UDG / Marjalizo | 47 | — |
| PH MADERO | Grupo Valor | 47 | 141 |
Seis torres en construcción o pre-venta. La oferta que viene — y la mayoría preciada y posicionada en el extremo de lujo.
SEÑAL 1 · DISCIPLINA DE PRECIOS
Lo que piden, lo que pagan
La brecha, edificio por edificio
Cada apartamento en Costa del Este tiene dos precios. El que el vendedor pide — publicado en los portales, manejado por los corredores. Y el que el comprador cierra — registrado discretamente en el registro público, semanas o meses después.
La mayor parte del tiempo esos dos números son cercanos. Cuando no lo son, la brecha te dice algo. Te dice si un edificio se precia contra comparables reales o contra una historia. Si el próximo comprador negocia desde la fuerza o desde la debilidad.
Miramos cada edificio de CdE con ambos lados de la transacción en 2025 — al menos tres anuncios activos y al menos tres cierres secundarios reales. Veintitrés edificios calificaron. La separación fue más marcada de lo esperado.
Donde el pedido se estira sobre el cierre
| Grupo | Brecha | # | Edificios |
|---|---|---|---|
| Estirados | Pedido ≥30% sobre el cierre | 6 | PH Elevation, Country Club 200 (The Regent), Top Towers A, Lumiere, Ten Tower, Costa View |
| Intermedios | Pedido 10–30% sobre el cierre | 9 | Ocean Two, Paramount, Parkside, Regalia, Sol del Este, Vitri, Titanium Tower, Parque del Mar 1, Acqua II |
Donde el pedido se alinea con el cierre
| Grupo | Brecha | # | Edificios |
|---|---|---|---|
| Disciplinados | Pedido dentro del 10% del cierre | 6 | PDM Torre 2, Country Club 100, Matisse, Brisa Marina, Pijao, PH Asia |
| Pedido ≤ cierre | Pedido al nivel o por debajo del cierre | 2 | Castellammare, Bali |
El patrón importa por dos razones.
Primero, el grupo de los estirados es casi todo de 2016–2019. Elevation, Country Club 200, Top Towers A, Lumiere — edificios de la ola que esperaba apreciación continua y aún no se ha re-preciado al mercado real. Los vendedores piden precios de 2019. Los compradores pagan precios de 2024. La brecha es donde vive tu oferta.
Segundo, los disciplinados son una mezcla de antiguos y nuevos — Country Club Torre 100 (2014), Matisse (2019), PDM Torre 2 (2010), Brisa Marina (2015), Pijao (2019). Edificios preciados por el mercado, no por la aspiración. Si buscas un edificio donde lo pedido se acerca al precio real, estos son tus puntos de entrada.
Dos edificios de CdE — Castellammare y Bali — tienen pedidos actuales por debajo de los cierres recientes. Eso es o un precio-piso táctico de un vendedor específico, o una señal de que los cierres de 2025 captaron el pico antes de que el mercado se suavizara. En cualquier caso, pedidos por debajo de lo cerrado son raros y valen una mirada más cercana.
Un edificio de CdE con brecha de 30%+ no es un mal edificio. Es un edificio donde tu negociación empieza en el precio pedido y termina 15–25% por debajo. El mismo apartamento. Una apertura diferente.
SEÑAL 2 · ANATOMÍA DEL BARRIO
Qué edificios se mueven, cuáles no
El iceberg bajo los anuncios
Costa del Este tiene 53 edificios residenciales completados. En cualquier año, la mayoría apenas aparece en algún portal de anuncios. Eso no es disfunción. En muchos casos, es la dirección funcionando exactamente como se pensó.
Aléjate del titular de 2025 — 464 transacciones, 232 secundarias — y aparece un patrón diferente: algunos edificios transan constantemente, otros apenas, y los promedios esconden ambos.
Cruzamos tres años de ventas secundarias con los anuncios activos actuales, edificio por edificio. Cada edificio de CdE cae en uno de cuatro cuadrantes — y cada cuadrante señala una realidad de inversión muy distinta.
Los cuatro cuadrantes
| Cuadrante | Secundarias 3-yr | Anuncios activos | # | Lectura |
|---|---|---|---|---|
| Fluido | Alto | Alto | 22 | Mercado de dos lados. Compradores y vendedores negociando en volumen. |
| Sostenido | Bajo | Bajo | 24 | Familias que se quedan. La baja rotación es el punto, no el problema. |
| Rezagado | Bajo | Alto | 12 | Anuncios que el mercado no paga. Pedidos por encima del cierre. |
| Ajustado | Alto | Bajo | 11 | Rotación sin sobre-oferta. Cuando las unidades salen, se mueven — pero nada permanece. |
El cuadrante Sostenido es el más grande — 24 edificios, más de un tercio de CdE. Son los edificios de menor rotación y menor inventario: Murano, Villas CdE, Soho Tower, Imperial. Si buscas oportunidad para revender, no vive aquí. Si buscas un edificio donde las familias que llegaron no planean irse — vecinos que verás por años — aquí es donde viven. La baja rotación en una de las mejores zonas residenciales de Panamá no es una falla del mercado. Es una señal de estabilidad.
El cuadrante Rezagado es la historia opuesta. Doce edificios donde los anuncios se acumulan y las ventas no siguen. El grupo se inclina hacia 2016+ — el mismo patrón que la Señal 1 marcó. Los compradores precian estos edificios contra lo que realmente cierra; los vendedores piden lo que creían estar comprando. Hasta que un lado se mueva, nada se cierra.
Fluido y Ajustado son ambos saludables, de maneras distintas. Un edificio Fluido te da opciones y data de negociación. Un edificio Ajustado vende rápido cuando algo sale. Los dos son puntos de entrada viables — la diferencia es cuánta opcionalidad necesitas al entrar.
Un edificio que transa frecuentemente no es peor que uno que no lo hace. La alta rotación en CdE suele señalar un edificio donde la gente circula alrededor de buena infraestructura. La baja rotación suele señalar un edificio donde las familias han hecho hogar en silencio. El mismo barrio. Comunidades distintas adentro.
SEÑAL 3 · RENTABILIDAD
Lo que CdE realmente renta
La matemática de la rentabilidad, edificio por edificio
La palabra "rentabilidad" se usa casualmente en el mercado inmobiliario de Panamá. La matemática rara vez se muestra.
En Costa del Este, 212 apartamentos están activamente listados para renta a largo plazo. La mitad pide menos de $2,500 al mes; la mitad pide más. La tarifa mediana es alrededor de $15 por metro cuadrado al mes.
Antes de la matemática, dos ajustes honestos. Primero, esas son cifras pedidas — lo que el arrendador quiere. Las rentas firmadas usualmente quedan por debajo mientras el inquilino negocia; no tenemos un dataset propietario de rentas firmadas como el registro público nos da los precios cerrados de venta. Por eso descontamos las rentas pedidas un 10% para aproximar lo que realmente se paga. Segundo, emparejamos esa renta efectiva con el precio cerrado mediano del edificio en 2025 (mercado secundario, excluyendo primeras ventas del desarrollador) para calcular la rentabilidad bruta.
Doce edificios de CdE tienen al menos tres anuncios de renta activos y al menos tres cierres secundarios — suficientes muestras en ambos lados para confiar en el número. Esos doce están abajo. Los edificios con data más delgada no se muestran — una sola unidad atípica puede distorsionar mal una rentabilidad a nivel de edificio, y preferimos publicar menos edificios con honestidad que más edificios que no podamos respaldar.
Rentabilidad bruta, edificio por edificio
| Edificio | Año | Renta (pedida) | Renta (efectiva, −10%) | Cierre | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|---|---|
| PH Regalia | 2019 | $6,500 | $5,850 | $707,000 | 9.9% |
| Top Towers A | 2017 | $1,900 | $1,710 | $215,000 | 9.5% |
| PH Elevation | 2016 | $2,400 | $2,160 | $272,500 | 9.5% |
| Paramount | 2012 | $5,000 | $4,500 | $600,000 | 9.0% |
| Lumiere | 2018 | $2,500 | $2,250 | $307,500 | 8.8% |
| Pearl at the Sea | 2012 | $4,500 | $4,050 | $587,500 | 8.3% |
| Parkside | 2018 | $2,500 | $2,250 | $328,700 | 8.2% |
| The Regent | 2017 | $2,550 | $2,295 | $370,000 | 7.4% |
| Ocean Two | 2010 | $4,400 | $3,960 | $660,000 | 7.2% |
| Pijao | 2019 | $1,300 | $1,170 | $204,000 | 6.9% |
| Castellammare | 2006 | $2,100 | $1,890 | $337,500 | 6.7% |
| Brisa Marina | 2015 | $2,300 | $2,070 | $376,500 | 6.6% |
La base es 6.6–9.9% bruto a través de doce edificios. Mediana: 8.2%. Eso es antes de vacancia, administración, mantenimiento e impuesto de inmueble — la rentabilidad neta se ubica significativamente más abajo. Para comparar: la base equivalente en Ciudad de Panamá corre entre 5–6% bruto. La prima de 1–3 puntos de CdE refleja tanto la demanda de alquiler del área como el hecho de que muchos compradores de CdE no persiguen rentabilidad — compran residencia familiar, lo cual suprime la búsqueda agresiva de renta.
El rango importa tanto como la mediana. Regalia con 9.9% está en el extremo agresivo — mientras más arriba estés en esta tabla, más estás asumiendo ejecución operativa (encontrar inquilinos, administrar bien, mantener la ocupación). Brisa Marina con 6.6% y Castellammare con 6.7% están en el extremo conservador — edificios más pequeños, rotación de renta más lenta, menos sorpresas operativas. Dónde te ubiques en este rango debería coincidir con cuánto trabajo operativo quieres asumir.
Una nota sobre las medianas. A lo largo de esta sección reportamos medianas — el valor del medio, donde la mitad de las unidades quedan por encima y la mitad por debajo. Preferimos la mediana al promedio porque una sola renta de penthouse de $10,000 o un solo cierre de $6M puede distorsionar un promedio en datasets pequeños. En Castellammare, la renta mediana es $2,100 pero la renta promedio es $3,800 — el promedio se estira por unidades inusualmente grandes; la mediana es lo que un apartamento típico realmente renta.
Estas rentabilidades son solo para renta a largo plazo. El ingreso por renta a corto plazo en Panamá depende del reglamento de cada edificio y de la regulación vigente — dos piezas móviles que este reporte no simplifica. Si el ingreso STR es parte de tu tesis, verifica con asesoría legal antes de comprar.
Una rentabilidad bruta de 6.6–9.9% es una apertura defendible. Si un edificio específico realmente la gana depende de la unidad, del piso, del acabado, y de quién lo administra. Esa es la capa siguiente hacia abajo. Este reporte es la capa de arriba.
Beyond the headline
Four supporting reads — financing, holding periods, ownership shape, and seasonality.
Quién financia CdE
Costa del Este tiene 681 hipotecas registradas desde 2023. Banco General tiene el 26% de ellas — uno de cada cuatro compradores de CdE que financiaron fue al mismo banco. Sumando Scotiabank (13%) y Global Bank (8%), los tres primeros bancos representan casi la mitad del financiamiento del barrio.
| Banco | Participación |
|---|---|
| Banco General | 25.7% |
| Scotiabank | 12.8% |
| Global Bank | 8.1% |
| Banesco | 8.1% |
| Caja de Ahorros | 4.6% |
| Mercantil | 4.0% |
| BAC International | 2.5% |
Para un comprador, esa concentración es útil en dos direcciones. Los bancos que escriben más hipotecas de CdE tienen más contexto de suscripción — saben qué edificios cierran y cuáles no. Y si te estás pre-calificando, vas a caminar a las mismas puertas que financiaron a tus vecinos.
Cuánto se quedan los dueños de CdE
El dueño típico de Costa del Este se queda 8 años antes de revender. Solo el 3% de las reventas ocurren dentro de los 3 años de haber comprado nuevo. El 41% ocurre entre los 4 y 7 años — rotación de ciclo de vida (hijos que crecen, cambio de trabajo, upgrade), no especulación.
| Años de tenencia | Participación de reventas |
|---|---|
| 0–3 años | 2.9% |
| 4–7 años | 41.4% |
| 8–11 años | 23.1% |
| 12+ años | 32.6% |
Esa es información protectora si te preocupa quedar atrapado en una operación. El riesgo real en CdE no es que no puedas salir — es que querrás quedarte con el apartamento más tiempo del que planeabas.
Quién es dueño de CdE
Los bienes raíces en Panamá se envuelven regularmente en estructuras corporativas — S.A.s, corporaciones de inversiones, fundaciones — en lugar de estar a nombres personales. En Costa del Este, ese patrón se concentra en edificios residenciales específicos.
| Edificio | Concentración corporativa |
|---|---|
| PH Park Lane CdE | 78.5% |
| PH Matisse | 73.6% |
| Ten Tower | 69.2% |
| Marea | 68.4% |
| Upper East Tower | 66.2% |
Por qué importa: en edificios con alta concentración corporativa, tus propietarios comparables son entidades tenedoras — a menudo de largo plazo, con administración profesional, preciadas a objetivos institucionales de rentabilidad. El ecosistema de negociación dentro de esos edificios difiere del de los edificios de propietarios familiares. El mismo barrio, distintas dinámicas de propiedad.
Cuándo CdE realmente cierra
A través de cuatro años de cierres secundarios (2022–2025), las transacciones de Costa del Este se agrupan levemente en marzo y diciembre. Fuera de esos dos meses, el volumen mensual corre plano — entre 72 y 96 cierres por mes.
| Mes | Cierres |
|---|---|
| Enero | 72 |
| Febrero | 82 |
| Marzo | 113 |
| Abril | 87 |
| Mayo | 96 |
| Junio | 87 |
| Julio | 85 |
| Agosto | 78 |
| Septiembre | 91 |
| Octubre | 86 |
| Noviembre | 85 |
| Diciembre | 112 |
Para un comprador, esto es protección útil contra la presión de corredores tipo "aprovecha mientras está caliente". El ritmo real de transacciones de CdE es parejo a lo largo del año. No hay temporada baja donde los vendedores descuentan ni temporada alta donde los pedidos se inflan materialmente. La paciencia no se penaliza aquí.
Lectura adicional
Tres ensayos profundos sobre los datos detrás de este reporte.
Lo que Costa del Este pide, y lo que cierra.
El análisis de brecha de 12 edificios entre los pedidos del vendedor y los cierres del comprador, con postura de negociación por edificio.
Read essay →La mitad silenciosa de Costa del Este.
Por qué la mayoría de los edificios de CdE apenas aparecen en los portales, y qué señala el patrón bimodal sobre quién vive dónde.
Read essay →El cohorte 2015 perdió dinero.
Retrospectivo sobre la ola de compra de CdE 2014–2016 y la decepción estadística lenta que produjo cuando los vendedores volvieron al mercado siete años después.
Read essay →Recibe el siguiente.
lakilé está mapeando el mercado residencial secundario de Ciudad de Panamá barrio por barrio. San Francisco es el próximo. Punta Pacífica después. Obarrio y El Cangrejo siguen.
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