Lo que Costa del Este pide, y lo que cierra.
Por metro cuadrado — la única forma justa de comparar apartamentos de distinto tamaño — el vendedor en Costa del Este pide alrededor de 15% por encima de lo que los propietarios realmente cierran. Los precios en bruto lo hacen parecer 30%. La diferencia es la trampa en la que cae casi todo número.
Lakilé Research · 5 de junio de 2026
15%
pedido vs cierre, por m²
Medida por metro cuadrado, la mediana de lo que se pide en Costa del Este corre alrededor de 15% por encima de la mediana de cierre entre propietarios — $2,376/m² pedidos contra $2,064/m² pagados. Compara los precios en bruto y la brecha parece 30% ($500K vs $385K) — pero eso compara apartamentos listados más grandes con los más pequeños que de verdad se transan. Por edificio, la brecha real va desde vendedores que piden por debajo de los cierres recientes hasta cerca de +47% por encima.
Cada apartamento en Costa del Este tiene dos precios. El que el vendedor pide, publicado abiertamente en los portales inmobiliarios y los anuncios de los corredores. Y el que el comprador realmente paga, registrado discretamente en el registro público semanas o meses después.
La mayor parte del tiempo esos dos números son cercanos. Cuando no lo son, la brecha te dice algo. Te dice si a un edificio se le pone precio según comparables recientes o según una historia — y si el próximo comprador de ese edificio va a negociar desde la fuerza o desde la debilidad.
La forma honesta de medir esa brecha es por metro cuadrado. Un pedido de $700,000 y un cierre de $400,000 no son el mismo apartamento con dos precios — usualmente son una unidad grande y una pequeña. Divide cada uno entre su área y comparas lo comparable. Hazlo en todo CdE y la brecha es de alrededor de 15%. Esa es una brecha real de negociación y pedido envejecido. El 30% que verás citado sobre precios en bruto es, en su mayoría, un artefacto de medición.
Pero ningún comprador compra el barrio. Los compradores compran una unidad específica en un edificio específico. Y las brechas a nivel de edificio no son uniformemente 15%. Algunos edificios de CdE piden a pocos puntos de lo que cerraron los comparables recientes, por metro. Unos pocos piden por debajo. Otros piden bastante más.
La brecha, edificio por edificio
Abajo, una selección representativa de los 26 edificios de CdE con muestra sólida en ambos lados — al menos cuatro anuncios activos de venta y al menos tres cierres entre propietarios registrados en 2025. Cada línea está preciada por metro cuadrado, para que un edificio más grande no se disfrace de uno más caro. El punto de la izquierda es lo que los propietarios pagaron por metro el año pasado; el de la derecha es lo que los vendedores piden por metro ahora.
Lo que piden vs. lo que se paga, por metro cuadrado
Cada línea es un edificio, preciado por metro cuadrado. El punto de la izquierda es lo que los compradores pagaron por unidades ahí en 2025; el de la derecha es lo que los vendedores piden por unidades similares ahora. Una línea plana significa que lo pedido se encuentra con la realidad. Una línea que baja significa que los vendedores piden por debajo de los cierres recientes — usualmente porque las unidades listadas son más grandes. Una subida pronunciada significa que los vendedores apuntan por encima de lo que los compradores han pagado.
- Asking near closing, per m²
- Asking well above closing, per m²
- Asking at or below closing, per m²
La cifra en dólares y la de por metro se contradicen, y esa contradicción es justo el punto. Sobre precios en bruto, Country Club 200 (The Regent) y Lumiere parecían las brechas más amplias del barrio — +36% y +40%. Por metro cuadrado piden por debajo de los cierres recientes: sus anuncios son simplemente unidades más grandes. Top Towers A y Elevation cuentan lo mismo (+42% y +47% en dólares, +14% y +17% por metro). El sobreprecio real se esconde donde la cifra en dólares parecía inofensiva — Lacosta Tower marca +13% en precio pero +47% por metro. Una advertencia: las tres más amplias aquí — Ten Tower, Paramount, Lacosta — descansan cada una sobre apenas tres cierres de 2025, así que léelas como señal para investigar, no como veredicto.
Por qué ocurre la brecha
Una brecha pedido-vs-cierre no es automáticamente deshonesta. Refleja unas cuantas realidades que se superponen.
Los anuncios son deseos; los cierres son tratos. Un vendedor puede publicar cualquier cifra. Un comprador tiene que aceptarla de verdad. Algo de brecha es normal — los vendedores prueban el techo de lo que podría cerrar y luego negocian a la baja durante el proceso. Una brecha por metro de un dígito sugiere vendedores que ponen precio según comparables recientes y encuentran compradores rápido. Una brecha de más de 20% por metro sugiere vendedores que ponen precio según lo que ellos pagaron, o según el precio de portada de un competidor, en vez de según lo que se está cerrando.
El tamaño es la trampa que cierra el precio por metro. El inventario listado de un edificio a menudo se inclina hacia unidades más grandes o de pisos más altos que genuinamente se venden por más en dólares absolutos. Sobre precios en bruto, esa mezcla se disfraza de brecha de precio. Dividir entre el área la elimina — por eso varios edificios que parecían caros en dólares quedan en línea con el precio de mercado por metro. Lo que queda después de ese ajuste se acerca más a la verdadera disciplina de precios.
El tiempo también importa. Los precios pedidos reflejan el optimismo de 2026. Los cierres reflejan la realidad de 2025. Si el mercado realmente está subiendo, algo de la brecha es precio adelantado, no sobreprecio. Si se sostiene depende de la demanda de 2026 — todavía una pregunta, no aún una respuesta.
La lista corta completa
Los 26 edificios con muestra sólida en ambos lados, preciados por metro cuadrado y ordenados por brecha. Los tres más amplios — Ten Tower, Paramount, Lacosta — descansan cada uno sobre apenas tres cierres de 2025; toma la brecha alta como una invitación a investigar, no como un número cerrado.
| Edificio | Cierre /m² | Pedido /m² | Brecha |
|---|---|---|---|
| Pedido a o por debajo de los cierres recientes · por m² | |||
| P.H Lumiere | $2,746 | $2,044 | −26% |
| Country Club 200 / The Regent | $3,349 | $2,861 | −15% |
| PH Bali – Costa del Mar | $2,455 | $2,321 | −5% |
| PH Costa del Este Pijao | $1,900 | $1,864 | −2% |
| Con precio cercano al mercado · pedido 0–20% sobre los cierres por m² | |||
| PH ASIA – Costa del Mar | $2,347 | $2,428 | +3% |
| Vitri | $2,023 | $2,110 | +4% |
| Sevilla Towers | $1,617 | $1,723 | +7% |
| Castellammare | $2,562 | $2,779 | +8% |
| P.H. Brisa Marina | $2,037 | $2,240 | +10% |
| PH Parque del Mar 1 | $1,869 | $2,079 | +11% |
| P.H. Parkside | $3,000 | $3,352 | +12% |
| P.H. Country Club Torre 100 | $1,961 | $2,195 | +12% |
| Titanium Tower | $2,124 | $2,372 | +12% |
| P.H. Ocean Two | $2,178 | $2,436 | +12% |
| P.H. Top Towers Torre A | $1,898 | $2,162 | +14% |
| PH Regalia | $2,564 | $2,948 | +15% |
| PH Elevation | $1,823 | $2,139 | +17% |
| P.H. Riverside | $2,737 | $3,215 | +17% |
| PH Matisse | $2,596 | $3,066 | +18% |
| P.H. Sol del Este | $1,530 | $1,823 | +19% |
| Sobreprecio · pedido 20%+ sobre los cierres por m² | |||
| Mirador Costa del Este | $2,500 | $3,000 | +20% |
| P.H. Costa View | $1,537 | $1,892 | +23% |
| P.H. Pearl at the Sea | $2,007 | $2,483 | +24% |
| P.H. Ten Tower | $1,832 | $2,444 | +33% |
| Paramount | $1,796 | $2,460 | +37% |
| PH Lacosta Tower | $1,685 | $2,473 | +47% |
Si estás comprando
El mapa de brechas se traduce directamente en postura de negociación — una vez que lo lees por metro, no por anuncio.
Edificio de brecha ajustada — muévete rápido. Oferta cerca del pedido. Los vendedores pusieron precio según comparables recientes por metro. El mercado ya estuvo de acuerdo con ellos. Si te encanta la unidad, no intentes bajar 15% — alguien más va a pagar cerca de lo que piden antes de que termines de armar la oferta. Tu ventaja aquí es la velocidad y los términos limpios.
Edificio de brecha amplia — muévete despacio. Oferta sobre los comparables. Los vendedores le pusieron precio a una historia. Los cierres recientes por metro dicen que esa historia todavía no aterriza. Ancla tu oferta a la mediana de cierre de 2025 para el tamaño que estás comprando, no al precio que piden. La brecha por metro es tu presupuesto de negociación. La paciencia ayuda.
¿Pedido por debajo de los cierres? Lee la unidad, no solo el número. Un edificio como Lumiere o el Regent puede mostrar pedidos por debajo de los cierres recientes por metro simplemente porque las unidades en el mercado son más grandes — y las unidades grandes cargan un precio por metro más bajo. Eso es una señal de mezcla, no un descuento. Revisa el área real antes de asumir que encontraste una ganga.
Lo que esto no dice
Los precios pedidos vienen de los anuncios públicos de corredores y portales. Esos son datos observacionales — los corredores publican, los anuncios se ven, y la mediana que calculamos refleja la oferta visible públicamente a través de los portales inmobiliarios y los anuncios de los corredores de Panamá. Existen anuncios fuera de portal. Existen anuncios de bolsillo. Existen ventas directas al comprador. La foto del lado pedido es direccional, no exhaustiva.
Los precios de cierre vienen del registro público. Esos son datos duros — legalmente registrados, notariados, presentados. Dividimos cada cierre entre el área registrada de la unidad para obtener un precio por metro; esa área está presente en cerca del 99% de los cierres de CdE de 2025, así que la mediana por metro es la foto completa, no una muestra. El registro tiene un rezago de procesamiento de varias semanas, así que el conjunto de 2025 son "los cierres de 2025 que podemos ver actualmente", no cada uno que finalmente se registrará.
El precio por metro corrige el tamaño, no todo lo demás. Dos apartamentos de la misma área aún pueden diferir por piso, vista, acabados y distribución — y eso mueve el precio. El precio por metro elimina la mayor distorsión (la mezcla de tamaños); no vuelve idénticas todas las unidades de un edificio. Toma la brecha de un edificio como el inicio de una conversación sobre un apartamento específico, no como su avalúo.
Solo incluimos edificios con muestra. Cada edificio aquí tiene al menos cuatro anuncios activos de venta y al menos tres cierres entre propietarios registrados en 2025. Las tres brechas más amplias descansan sobre exactamente tres cierres cada una — suficiente para señalar, no para zanjar. Los edificios por debajo del umbral quedaron fuera, porque sus números de brecha serían ruido, no señal.
Junio 2026
Cada edificio de CdE se ubica en algún punto del mapa pedido-vs-cierre.
Brecha del barrio, por m²
15%
Mediana de lo pedido $2,376/m² vs mediana de cierre entre propietarios $2,064/m² en CdE. La brecha en dólares en bruto marca ~30% — pero compara unidades listadas más grandes con las más pequeñas que se transan.
Pedido a o por debajo del cierre
4
Lumiere, el Regent, Bali, Pijao — los vendedores piden a o por debajo de los cierres recientes por metro. Sus altos pedidos en dólares son unidades más grandes, no precios más altos.
Sobreprecio real más amplio
+47%
PH Lacosta Tower pide lo más por encima de los cierres recientes por metro — sobre apenas tres cierres de 2025. Las brechas más amplias se asientan en las muestras más delgadas.
Edificios con muestra sólida
26
Edificios de CdE con al menos cuatro anuncios activos Y tres cierres entre propietarios en 2025. El resto es demasiado pequeño para una lectura confiable de brecha.
El 15% del barrio es un titular. El mapa por edificio es la herramienta — y leerlo por metro es lo que lo mantiene honesto. Dos edificios de CdE pueden compartir código postal y línea de cielo y aun así ubicarse a 60 puntos de distancia en la brecha por metro, con las cifras en dólares apuntando en la dirección equivocada en ambos.
Si estás comprando en CdE este año, la primera pregunta no es <em>¿cuánto vale?</em> Es <em>¿dónde se ubica este edificio en la brecha por metro?</em> Porque la respuesta reescribe tu plan de negociación antes de que hagas una sola llamada.
Costa del Este, descifrado.
El reporte de inteligencia completo 2025-2026 ubica cada edificio de CdE en el mapa de brechas por metro — y agrega controles por tamaño de unidad, tasas de rotación, concentración de corredores y señales de remate. Hecho para compradores que quieren la cifra real antes de la palabrería del corredor. Gratis, sin login.
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