INTELIGENCIA DE BARRIO · EL CANGREJO · 2026
El Cangrejo,
descifrado.
El Cangrejo es el barrio caminable original de la ciudad de Panamá: una cuadrícula densa y arbolada justo al norte de Vía España, organizada alrededor de los cafés y restaurantes de Vía Argentina, con la Universidad de Panamá en su borde oeste y dos estaciones del Metro a poca distancia a pie. Su edificación es más vieja que la de los barrios más nuevos de la costa, con torres de los años 70 hasta hoy, precios de mercado medio y, en el corregimiento en el que se ubica, cerca de la mitad de las viviendas alquiladas.
Casi todos conocen El Cangrejo a pie: los cafés de Vía Argentina, los estudiantes, las torres viejas entre las nuevas. El registro lo registra de otra forma, y esa es la lectura más útil cuando estás comprando.
Leímos las 70 torres de apartamentos terminadas del barrio, unos 2,755 apartamentos, directo del registro público de Panamá: cada cierre, cada hipoteca, cada embargo. (Los estudios de gama económica y un apart-hotel se cuentan aparte; mira la sección de contexto.)
Esto es lo que muestra el registro. El 76% de las ventas de 2025 pasó de un dueño al siguiente, así que este es un mercado de reventa y no de obra nueva. Los vendedores piden $1,983 por metro cuadrado y los compradores pagan $1,777. (Comparamos precios por metro cuadrado, la única forma justa de comparar un estudio pequeño con un apartamento familiar de tres recámaras.) Y los alquileres son fuertes: un año de alquiler equivale a cerca del 10% del precio en las torres viejas de precio medio, y nada de lo que podemos medir aquí baja de 6.7%.
Esa cifra del barrio esconde una diferencia grande entre torres, de $1,169 a $2,613 por metro cuadrado. El metro más caro cuesta 2.2 veces el más barato, en las mismas calles, y el año en que se levantó la torre explica más de esa diferencia que dónde está parada.
Si vas a comprar aquí, para vivir o para alquilar, estos son los números desde los que se negocia.
EL BARRIO
Quién vive aquí de verdad.
El Cangrejo es un barrio que se camina. Se formó alrededor de la Universidad de Panamá y de los restaurantes de Vía Argentina, y hoy es la zona más mezclada de la ciudad: profesionales y jubilados panameños, una comunidad internacional grande y de años, estudiantes, y los dueños que les alquilan a todos. En el corregimiento en el que se ubica, cerca de la mitad de las viviendas se alquilan en vez de ser propias, y unos dos de cada cinco residentes son de nacionalidad extranjera, encabezados por venezolanos, colombianos y españoles.
El atractivo práctico es la vida sin carro: dos estaciones del Metro Línea 1 en los bordes del barrio, supermercados, farmacias y clínicas a pocas cuadras, y suficientes cafés como para que muchos residentes casi nunca saquen el carro. Las desventajas son las de todo barrio viejo y céntrico: tráfico y estacionamiento en las calles más concurridas, un stock de edificios que va del concreto de los años 70 al vidrio de 2024, y una parte de los apartamentos vacíos porque sus dueños son inversionistas o están en el exterior. Este reporte lee el barrio edificio por edificio en el Registro Público; el censo solo llega hasta el corregimiento, así que no afirmamos nada más detallado de lo que el registro puede sostener.
- Movilidad
- Dos estaciones del Metro Línea 1 sirven a los bordes de El Cangrejo, y Vía España y Vía Argentina dejan casi todo el barrio a pocas cuadras del transporte, los supermercados y la comida. Es uno de los pocos barrios de la ciudad de Panamá donde el carro es opcional.
- El ancla
- La Universidad de Panamá está en el borde oeste del barrio; la población estudiantil y académica explica en buena parte por qué los alquileres amoblados y los apartamentos pequeños se alquilan tan rápido aquí.
- La columna
- Vía Argentina (cafés, restaurantes y comercios pequeños) es el centro social del barrio, y la razón por la que en El Cangrejo la gente vive y sale, y no solo duerme.
- Una nota honesta
- El censo de Panamá llega hasta el corregimiento, la unidad que agrupa varios barrios, y no hasta el barrio ni la torre. Así que las cifras demográficas aquí describen el corregimiento de Bella Vista, al que pertenece El Cangrejo, y nunca el barrio con precisión. Todo lo que es a nivel de torre viene del Registro Público.
La lectura de 60 segundos
Cinco señales, una línea cada una. Toca para saltar a la lectura completa.
Para llevar
El reporte completo en PDF, directo a tu correo. Y te avisamos cuando publiquemos el próximo barrio.
El barrio, de un vistazo
Setenta torres, dueños que le venden a dueños.
Antes de las señales, el mapa del barrio: qué clase de torre hay aquí, qué edificios dominan las páginas de anuncios, y el pulso constante de lo que de verdad se vende.
El inventario
Torres de apartamentos terminadas por clase
En El Cangrejo no hay torres de ultralujo: este es un barrio de mercado medio, con treinta y dos torres de gama media y solo tres edificios de clase lujo. (Trece torres de gama económica y un apart-hotel se leen en sus propias líneas; mira la capa de contexto y la letra chica.)
Dónde se acumulan los anuncios
Torres con más apartamentos anunciados en venta
| Torre | Anuncios activos | Precio pedido (mediana) | Precio pedido por m² |
|---|---|---|---|
| Trinity Tower | 40 | $180K | $1,989 |
| Luxor Towers 100+200 | 30 | $320K | $2,712 |
| Miró | 23 | $230K | $1,836 |
| Van Gogh | 22 | $266K | $2,886 |
| Park City | 20 | $260K | $2,364 |
| Carreras Tower | 20 | $285K | $2,539 |
Los conteos de anuncios exageran lo que de verdad hay disponible. Los 40 anuncios de Trinity Tower son cerca de una docena de apartamentos una vez que descuentas los apartamentos repetidos por varias agencias, y los 22 de Van Gogh son seis. La Señal 4 cuenta apartamentos.
Lo que de verdad se vende
Cierres entre dueños por año
| Año | Entre dueños | Primera mano | Total |
|---|---|---|---|
| 2022 | 138 | 29 | 167 |
| 2023 | 101 | 162 | 263 |
| 2024 | 101 | 72 | 173 |
| 2025 | 120 | 37 | 157 |
| 2026 (ene–ago) | 79 | 12 | 91 |
Lee las dos columnas juntas. La línea entre dueños se mantiene firme, 101–138 al año; la de primera mano (desarrolladores vendiendo unidades nuevas) salta a 162 en 2023 cuando una ola de obra entregó, y luego se desploma. Lo que queda es un mercado de reventa. Hasta junio, 2026 va al ritmo de 2025: 77 cierres contra 80 en los mismos seis meses, y 65 entre dueños contra 60. Julio y agosto todavía se están completando en el registro.
SEÑAL 1 · ELIGE EL EDIFICIO
Un barrio, precios que varían 2.2×
Los vendedores piden $1,983/m², los compradores pagan $1,777, y entre torres el precio va de $1,169 a $2,613
Los vendedores piden una mediana de $1,983 por metro cuadrado y los compradores pagan $1,777, así que lo pedido va un 12% por encima de lo que de verdad se paga. Ese margen no es parejo. La torre más nueva pide menos que sus propias ventas recientes, mientras partes del stock más viejo piden entre 52% y 68% más que las suyas.
- Luxor Towers 400+600-18%
- Marquis Tower+7%
- Velure+10%
- Miró+13%
- Van Gogh+16%
- Solaris+20%
- Terrazas del Cangrejo+22%
- Mont Royale+27%
- Zaphiro+52%
- Park City+55%
- Luxor Towers 100+200+68%
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Cada apartamento aquí tiene dos precios. El del anuncio es una mediana de $1,983 por metro cuadrado. El de la escritura, donde los dueños de verdad les vendieron a otros dueños en los últimos dos años, es $1,777. Los vendedores están pidiendo cerca de 12% más de lo que los compradores están pagando.
Compara precios por apartamento y lo que se pide parece 25% por encima de lo que se cierra. No lo leas como un 25% de descuento. Lo que está publicado tiene una mediana de 119 m² y lo que se vende una de 117 m², así que el tamaño no explica la diferencia. La explica qué edificios están en el mercado: los apartamentos en venta están sobre todo en las torres nuevas más caras. Por metro cuadrado, que compara lo comparable, el margen es 12%.
Ese 12% también es un promedio de edificios muy distintos. En las torres más nuevas, las que se venden seguido, lo pedido queda cerca o por debajo de lo que de verdad se paga: Luxor 400+600 pide 18% menos que sus ventas recientes, Velure 10% más, Van Gogh 16%. En partes del stock más viejo el margen es mucho mayor: Zaphiro pide 52% sobre sus propias ventas, Park City 55%, Luxor Towers 100+200 68%. Los precios pedidos más altos están en los edificios que menos se venden.
En cuánto vendió de verdad cada torre, por metro cuadrado (últimos 24 meses)
| Torre | Construida | Ventas recientes | Cierra en (/m²) | Mitad central |
|---|---|---|---|---|
| Luxor Towers 400+600 | 2024 | 47 | $2,613 | $2,507–$2,699 |
| Van Gogh | 2022 | 50 | $2,495 | $2,328–$2,628 |
| Sky Swiss | 2022 | 4 | $2,432 | $2,365–$2,457 |
| Velure | 2019 | 4 | $2,294 | $2,195–$2,401 |
| Atrium | 1994 | 5 | $1,767 | $1,767–$1,782 |
| Miró | 2014 | 16 | $1,709 | $1,570–$1,875 |
| Marquis Tower | 2008 | 10 | $1,634 | $1,591–$1,817 |
| Luxor Towers 100+200 | 2006 | 3 | $1,630 | $1,556–$1,715 |
| Cangrejo 507 | 2008 | 7 | $1,587 | $1,372–$1,663 |
| Mont Royale | 2007 | 9 | $1,581 | $1,453–$1,662 |
| Park City | — | 3 | $1,521 | $1,490–$1,548 |
| Zaphiro | 2018 | 6 | $1,417 | $1,237–$1,697 |
| Vistanova | 2003 | 5 | $1,349 | $1,286–$1,524 |
| Solaris | 2002 | 3 | $1,297 | $1,209–$1,356 |
| Terrazas del Cangrejo | — | 3 | $1,169 | $1,126–$1,212 |
Aquí la edad fija el precio. Arriba están las torres más nuevas: Luxor 400+600 (2024) y Van Gogh (2022) venden arriba de $2,400 el metro. Los edificios de los 90 y los 2000 (Atrium, Marquis, Mont Royale, Cangrejo 507) se agrupan cerca de $1,600, y los más baratos (Vistanova, Solaris, Terrazas) quedan en o bajo $1,350. Mismo barrio, misma caminata al Metro. Lo que separa los precios es la década en que se levantó el edificio.
Compara lo que piden con las ventas recientes de ese mismo edificio, no con la mediana del barrio. Pedir $1,900 el metro es un precio de arranque razonable en Van Gogh y un sobreprecio real en Vistanova. La cifra del barrio te ubica más o menos; solo las ventas del edificio te dicen cuánto ofrecer.
Los edificios que más piden por encima de sus propias ventas (Luxor 100+200 con 68%, Park City con 55%, Zaphiro con 52%) son casi siempre los que tienen apartamentos sin vender, o los que no registraron ni una venta en el último año (Señal 4). Aquí un precio pedido muy alto casi nunca se baja. El apartamento simplemente se queda publicado.
"Cierra en" es lo que de verdad pagaron los compradores por metro en ese edificio, en ventas recientes entre dueños. Los remates y las ventas entre partes relacionadas quedan fuera, porque ninguno es un precio al que hubiera podido llegar un comprador común. Los edificios con demasiado pocas ventas recientes como para medirlos quedan fuera de la tabla en vez de aparecer con una muestra muy corta, entre ellos Luxor Towers 300, de 136 unidades. Trinity Tower queda fuera por otra razón: casi todas sus ventas recientes son una sola transferencia de cartera y no apartamentos cambiando de dueño a precio de mercado. Sus ventas normales en ese mismo periodo cerraron entre $1,664 y $1,877 el metro. Cuando el año de construcción de un edificio no está confirmado por una fuente externa, la tabla lo deja en blanco.
SEÑAL 2 · MOVIMIENTO
Dueños que le venden a dueños
El 76% de las ventas de 2025 fueron entre dueños: la ola de obra ya pasó
El Cangrejo vendió 157 apartamentos en 2025, y 120 pasaron de un dueño al siguiente. Los desarrolladores vendieron 162 apartamentos nuevos en 2023 y ya casi no les queda nada. Aquí la construcción terminó; lo que cambia de manos ahora es lo que los dueños deciden vender.
- 2022138
- 2023101
- 2024101
- 2025120
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El Cangrejo vendió 157 apartamentos en 2025, y 120 (el 76%) pasaron de un dueño al siguiente. El resto fue un desarrollador terminando de vender lo nuevo. Esa proporción es el dato más importante de este mercado: casi siempre le vas a comprar a una persona y no a una caseta de ventas.
La otra columna muestra cómo el auge de obra subió y cayó. Los desarrolladores vendieron 29 apartamentos nuevos en 2022, 162 en 2023 cuando entregaron varias torres, luego 72 en 2024, 37 en 2025 y muy pocos en lo que va de 2026. La construcción tocó techo hace tres años. Lo que queda es un barrio viejo que vende sus propios apartamentos.
Las reventas se mantienen firmes: 138, 101, 101 y 120 ventas entre dueños de 2022 a 2025. El primer semestre de 2026 sostuvo esa línea, con 65 ventas entre dueños contra 60 en los mismos meses del año anterior. En total, cerca del 4% de los apartamentos del barrio cambia de manos cada año. Aquí los dueños tienden a quedarse.
El pulso: cierres por trimestre
| Trimestre | Entre dueños | Primera mano | Total |
|---|---|---|---|
| 2024 T1 | 22 | 27 | 49 |
| 2024 T2 | 33 | 17 | 50 |
| 2024 T3 | 17 | 15 | 32 |
| 2024 T4 | 29 | 13 | 42 |
| 2025 T1 | 34 | 9 | 43 |
| 2025 T2 | 26 | 11 | 37 |
| 2025 T3 | 22 | 10 | 32 |
| 2025 T4 | 38 | 7 | 45 |
| 2026 T1 | 22 | 8 | 30 |
| 2026 T2 | 43 | 4 | 47 |
En un mercado de reventa se negocia distinto. No hay una caseta de ventas sosteniendo un precio mínimo ni una prima de lanzamiento jalando hacia arriba las ventas recientes. Estás tratando con dueños individuales, cada uno con su propia paciencia. Por eso los precios de venta por edificio son tan estables (Señal 1), y por eso el tiempo es tu herramienta más fuerte: la Señal 4 muestra cuántos meses llevan esperando ya los vendedores.
No le pongas precio a una reventa con el auge de 2023. Esas 162 ventas de desarrollador fueron apartamentos nuevos y pequeños vendidos a un precio por metro más alto que el stock viejo. Promediarlas sobrestimaría lo que de verdad logra una reventa. Todas las cifras principales de este reporte usan ventas entre dueños, porque ese es el precio que paga un comprador común.
En el último trimestre completo, 43 de 47 ventas fueron entre dueños, el trimestre de reventa más fuerte de la serie, con los desarrolladores en cuatro. La reventa se mantuvo firme justo cuando se vendieron los últimos apartamentos nuevos.
Las ventas se inscriben semanas o meses después de la firma, así que el trimestre más reciente siempre se ve bajo hasta que el registro se pone al día. Todos los reportes de lakilé separan igual al desarrollador que vende apartamentos nuevos del dueño que le vende al siguiente dueño.
SEÑAL 3 · LO QUE RINDE
El barrio que vive del alquiler
Los rendimientos brutos van de 6.7% a 9.8%, y en ningún otro barrio que hemos leído lo más bajo llega tan alto
Un año de alquiler equivale a entre 6.7% y 9.8% del precio de compra, medido metro contra metro. En ningún otro barrio que hemos leído lo más bajo llega tan alto. Las torres viejas de precio medio son las que más devuelven: Luxor 100+200 y Miró pasan del 9%, mientras la torre más nueva y cara queda cerca del fondo.
- Luxor Towers 100+2009.8%
- Miró9.4%
- Marquis Tower8.2%
- Van Gogh7.5%
- Luxor Towers 400+6006.8%
- Mont Royale6.7%
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El rendimiento bruto es un año completo de alquiler medido sobre el precio de compra. Comparado metro contra metro dentro del mismo edificio, quien alquila en El Cangrejo gana entre 6.7% y 9.8%. Cada torre que podemos medir pasa del 6.7%, y en ningún otro barrio que hemos leído lo más bajo llega tan alto. La razón es sencilla: aquí el metro cuesta menos y el alquiler igual se sostiene, porque los inquilinos de verdad están ahí. La Universidad de Panamá queda en el borde, dos estaciones del Metro sirven al barrio, y este es uno de los mercados de apartamentos amoblados y de estadía corta más profundos de la ciudad.
El patrón dentro de ese rango es lo que importa: las torres viejas y más baratas devuelven más por cada dólar invertido. Luxor 100+200 (9.8%) y Miró (9.4%) encabezan, Marquis Tower sigue con 8.2%, y la torre más nueva y cara del barrio, Luxor 400+600 con 6.8%, queda cerca del fondo. Solo Mont Royale (6.7%) está más abajo, porque sus alquileres son los más flojos de la tabla. Comprar un edificio más nuevo cuesta más, y el inquilino casi nunca paga una prima equivalente por vivir ahí.
El barrio está hecho para alquilar. En todo El Cangrejo hay 401 apartamentos anunciados en alquiler de largo plazo y 352 en venta. Hay más oferta pensada para inquilinos que para compradores, en un corregimiento donde cerca de la mitad de las viviendas ya se alquilan.
Rendimiento bruto, comparable: alquiler por m² vs compra por m²
| Torre | Comps de venta | Alquiler (/m²/mes) | Precio de compra (/m²) | Rendimiento bruto |
|---|---|---|---|---|
| Luxor Towers 100+200 | 11 | $14.43 | $1,589 | 9.8% |
| Miró | 19 | $14.28 | $1,641 | 9.4% |
| Marquis Tower | 12 | $12.90 | $1,708 | 8.2% |
| Van Gogh | 51 | $17.39 | $2,496 | 7.5% |
| Luxor Towers 400+600 | 10 | $15.30 | $2,447 | 6.8% |
| Mont Royale | 12 | $9.78 | $1,581 | 6.7% |
Lo que te queda es menos que lo que ves aquí. Estas cifras son alquiler antes de costos: la cuota de mantenimiento, la administración, las reparaciones y las semanas sin inquilino. Las torres viejas de El Cangrejo suelen cobrar cuotas más bajas que las torres llenas de amenidades en la bahía, lo que ayuda, pero espera que tu rendimiento neto quede unos puntos por debajo de estas cifras. Lee la tabla como un orden y un rango.
Por qué la torre más nueva es de las que menos rinde. Pagas una prima por comprar ahí, pero su alquiler compite con todos los demás apartamentos del barrio. El inquilino paga por la ubicación, el Metro y un apartamento amoblado; el lobby más nuevo le suma poco a lo que está dispuesto a pagar. Si compras para tener ingreso, compra lo que el inquilino valora.
La parte media del rango de precios es la que mejor equilibra precio e ingreso. Edificios como Miró y las torres viejas de Luxor venden cerca de $1,600 el metro y alquilan lo suficiente para devolver entre 9% y 10%. Esos mismos edificios concentran la mayoría de los títulos embargados del barrio (Señal 5), así que aquí los edificios que más rinden son justo en los que vale la pena pagar un estudio de título.
Los rendimientos son brutos: un año de alquiler contra el precio de compra, antes de la cuota de mantenimiento, la administración, las reparaciones y los meses sin inquilino. El alquiler y el precio se miden por metro en el mismo edificio, así que un apartamento grande alquilado nunca se compara con uno chico comprado. Solo mostramos edificios con suficientes alquileres y ventas recientes como para medirlos, y lo que se pide de alquiler es el techo de lo que un inquilino termina pagando.
El precio de compra de esta tabla sale de las ventas que corresponden a los apartamentos alquilados, así que puede quedar un poco por encima o por debajo de la cifra del mismo edificio en la Señal 1: Miró aparece con $1,641 aquí y con $1,709 allá. Las dos cifras son reales; cada una pondera ventas recientes distintas. Velure, Zaphiro y Sky Swiss no aparecen esta vez, con demasiado pocas ventas recientes entre dueños como para medirlas. Trinity Tower queda fuera por la razón que explica la Señal 1, y el par de 9.8% y 9.4% de Miró y las torres Luxor viejas es la lectura más firme de aquí, porque esos edificios se venden seguido.
SEÑAL 4 · CUÁNTO TARDA EN VENDERSE
Un barrio, dos velocidades
~209 apartamentos distintos en venta · ~124 vendidos en los últimos 12 meses
Hay unos 209 apartamentos en venta y unos 124 cambian de manos al año, así que tomaría unos 20 meses venderlos todos. Para un barrio central y viejo ese ritmo es saludable, pero se parte en dos: Van Gogh se vende en tres meses mientras Carreras y Arcadia tardarían once años.
- Carreras Tower132 meses
- Arcadia132 meses
- Cranc Tower96 meses
- Park City72 meses
- Luxor Towers 30030 meses
- Aranjuez P.H.30 meses
- Luxor Towers 400+60026 meses
- Luxor Towers 100+20022 meses
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Los portales muestran 352 anuncios de venta en El Cangrejo. Muchos son el mismo apartamento publicado por tres agencias; cuenta cada uno una vez y quedan unos 209 apartamentos de verdad en venta. Unos 124 cambian de manos al año, así que a ese ritmo tomaría unos 20 meses venderlos todos. Para un barrio viejo y céntrico, ese es un ritmo saludable.
Ese promedio esconde dos velocidades muy distintas. En un extremo, Van Gogh se vendería en unos tres meses: seis apartamentos publicados contra 22 ventas en el último año, con Mont Royale en siete meses y Miró en nueve. En el otro, Carreras Tower tardaría unos once años: 11 apartamentos publicados y una sola venta en todo el año. Arcadia también está en once, Cranc en ocho y Park City en seis.
Un tercer grupo casi no vende. Zaphiro, Velure y Mandalay tienen apartamentos anunciados pero no registraron ninguna venta entre dueños en los últimos doce meses. En esos edificios ningún precio pedido ha logrado una venta.
Cuánto tardaría en venderse, edificio por edificio
| Edificio | Distintos en venta | Vendidos (12 m) | Meses para venderlo |
|---|---|---|---|
| Zaphiro | 8 | 0 | sin venta reciente |
| Velure | 5 | 0 | sin venta reciente |
| Portanova | 5 | 0 | sin venta reciente |
| Buenaventura | 5 | 0 | sin venta reciente |
| Vita Bella | 5 | 0 | sin venta reciente |
| Andros Tower | 4 | 0 | sin venta reciente |
| Mandalay | 4 | 0 | sin venta reciente |
| Troy 59 | 3 | 0 | sin venta reciente |
| Vall Halla | 3 | 0 | sin venta reciente |
| Terrazas del Cangrejo | 2 | 0 | sin venta reciente |
| Carreras Tower | 11 | 1 | 132 |
| Arcadia | 11 | 1 | 132 |
| Cranc Tower | 8 | 1 | 96 |
| Park City | 12 | 2 | 72 |
| Luxor Towers 300 | 10 | 4 | 30 |
| Aranjuez | 5 | 2 | 30 |
| Luxor Towers 400+600 | 13 | 6 | 26 |
| Luxor Towers 100+200 | 18 | 10 | 22 |
| Marquis Tower | 13 | 8 | 19 |
| Mediterraneo Loft | 3 | 2 | 18 |
| Trinity Tower | 12 | 10 | 14 |
| Miró | 13 | 17 | 9 |
| Mont Royale | 3 | 5 | 7 |
| Van Gogh | 6 | 22 | 3 |
Este es el número que hay que saber antes de ofertar. Un vendedor en Van Gogh tiene otros compradores esperando. Uno en Carreras compite con diez vecinos y lleva un año haciéndolo. El mismo descuento que ofende al primero es un arranque normal con el segundo, así que averigua con cuál de los dos estás tratando.
Esto también explica las páginas de anuncios. Van Gogh muestra 22 anuncios pero solo seis apartamentos, cada uno publicado por varias agencias, así que el mismo apartamento compite contra sus propios anuncios. Cuando encuentres el mismo apartamento a tres precios de tres corredores, toma el más bajo como el punto de arranque real del vendedor.
Lee esto junto con la Señal 1 y el mecanismo queda claro. Los edificios que más piden por encima de sus propias ventas (Zaphiro, Park City, Luxor 100+200) son los mismos cuyos apartamentos siguen sin venderse. En El Cangrejo pedir de más le cuesta al vendedor meses de espera.
Contamos apartamentos, no anuncios repetidos: un mismo apartamento publicado por tres agencias cuenta una vez. La cantidad real de apartamentos en venta queda entre nuestro conteo y el total de anuncios. "Meses para venderlo" es cuánto tardaría en venderse lo que hoy está publicado, al ritmo actual de ventas entre dueños: es una foto de hoy y no sirve como pronóstico. "Sin venta reciente" quiere decir que el edificio tiene apartamentos publicados pero no registró ninguna venta entre dueños en los últimos doce meses. Las diez ventas de Trinity Tower en el año son en su mayoría una sola transferencia de cartera, así que apartamento por apartamento se vende más lento de lo que sugieren sus 14 meses.
SEÑAL 5 · EL LIBRO DEL RIESGO
Lo que muestra el título y no muestra la visita
81 títulos embargados desde 2020 · 42% llegó a remate · concentrado en dos torres
Desde 2020, 81 apartamentos en 28 torres han tenido un embargo genuino sobre el título, y el 42% terminó en remate judicial. Miró y Atrium concentran por sí solas la mitad de esos remates. Revisa el título del apartamento en específico antes de hacer una oferta.
- Miró13 títulos
- Atrium10 títulos
- Luxor Towers 100+2007 títulos
- Luxor Towers 3007 títulos
- Marquis Tower5 títulos
- Cangrejo 5074 títulos
- Vistanova3 títulos
- Esmeralda3 títulos
Ver el desglose completo
Un embargo es una anotación del juzgado que congela el título, y se inscribe cuando un dueño deja de pagar una deuda. Es la primera señal pública de que algo anda mal. Desde 2020, 81 apartamentos de El Cangrejo han tenido uno, repartidos en 28 edificios, y 34 de esos (el 42%) terminaron en remate, la venta forzada del apartamento en subasta judicial. Treinta y tres de esos embargos siguen abiertos hoy.
Dos torres viejas de precio medio concentran casi todo. Miró (construida en 2014) ha tenido 13 títulos congelados y 8 remates; Atrium (1994) ha tenido 10 y 9 remates. Entre las dos suman la mitad de los remates del barrio. En el resto es uno o dos apartamentos por edificio.
Aquí hay una corrección que importa. El registro también carga 17 autos de secuestro (una medida cautelar que asegura un bien mientras se resuelve un caso). Son un asunto legal distinto y no significan que un dueño dejó de pagar una hipoteca, así que los contamos por separado. Los 81 de arriba son solo embargos propiamente dichos.
El libro, edificio por edificio: embargos genuinos desde 2020
| Edificio | Unidades | Embargados | Llegó a remate | Abiertos hoy |
|---|---|---|---|---|
| Miró | 124 | 13 | 8 | 4 |
| Atrium | 169 | 10 | 9 | 0 |
| Luxor Towers 300 | 136 | 7 | 2 | 1 |
| Luxor Towers 100+200 | 152 | 7 | 2 | 4 |
| Marquis Tower | 112 | 5 | 3 | 1 |
| Cangrejo 507 | 69 | 4 | 1 | 3 |
| Esmeralda | 21 | 3 | 0 | 2 |
| Vistanova | 47 | 3 | 2 | 1 |
| Zaphiro | 58 | 2 | 2 | 0 |
| Portanova | 39 | 2 | 1 | 1 |
Para un comprador esto es un punto de la lista de verificación. Entre unos 2,755 apartamentos, 81 títulos congelados en seis años y medio son pocos. Aun así, un estudio de título del apartamento en específico, más una mirada a lo que pesa sobre el resto del edificio, cuesta poco y evita que compres un apartamento con un pleito sin resolver encima. En Miró y Atrium, deja la exigencia de título limpio escrita en tu oferta.
Las dos torres con más problemas son también dos de las que mejor rinden. Miró supera el 9% de alquiler (Señal 3) y a la vez concentra la mayor cantidad de títulos congelados del barrio. Las dos cosas son ciertas del mismo edificio, y por eso aquí importa más el apartamento que la dirección. Un estudio de título es lo que te dice cuál de los dos estás comprando.
El resto del barrio está tranquilo. La mayoría de los edificios muestra uno o dos títulos congelados en seis años y medio, y las torres más nuevas (Luxor 400+600, Van Gogh, Sky Swiss) casi no muestran ninguno. El riesgo aquí es real, está concentrado en pocos edificios y basta un estudio de título para verificarlo.
Estos conteos cuentan apartamentos cuyo título tuvo inscrito un embargo genuino desde enero de 2020. Los autos de secuestro son otro asunto legal, así que se cuentan aparte y nunca como un dueño que dejó de pagar. "Llegó a remate" quiere decir que el mismo título tiene inscritas las dos anotaciones. Un remate también puede llegar sin un embargo previo, porque una ejecución del banco puede ir directo a la venta: Miró tiene tres de esos además de sus ocho. "Abiertos hoy" quiere decir que el registro todavía no anotó el levantamiento del embargo, y puede ir semanas detrás de un acuerdo. En un edificio chico, una sola anotación nueva mueve mucho el panorama. Publicamos patrones por edificio y nunca nombres de dueños: es la ley de protección de datos de Panamá y también nuestro estándar.
El 42% es lo que se ha visto hasta ahora. Treinta y tres embargos siguen abiertos y los más recientes no han tenido tiempo de resolverse en ningún sentido, así que esa proporción va a seguir moviéndose.
La capa de contexto
Cuatro lecturas bajo las señales: la gama económica debajo de las cifras principales, quién presta aquí, cuándo se mueve el barrio y el mercado de alquiler que lo define.
La gama económica
- Torres nuevas (Luxor 400+600)2,613 $/m²
- Reventa de mercado medio1,777 $/m²
- Estudios y lofts económicos1,517 $/m²
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Debajo de la reventa de mercado medio del barrio hay un segundo escalón de precio, más barato, que contamos aparte: trece torres de gama económica de estudios y lofts amoblados (KUBIC, Vitro Loft Studio, Dali, Astoria, Torre Andaluz entre ellas) dirigidas a estudiantes, jóvenes profesionales e inversionistas de alquiler corto. Entre unos 556 apartamentos, el cierre ronda los $1,517 el metro con una mediana de $165,000, alrededor de 15% por debajo de la reventa de mercado medio. Los mantenemos fuera de las cifras principales para que el precio por metro de un estudio nunca se mezcle con el de un apartamento familiar. Pero en El Cangrejo, ese escalón más barato es una parte real y de peso de lo que es el barrio.
| Gama | Cierra en (/m²) | Precio típico |
|---|---|---|
| Torres nuevas (Luxor 400+600) | 2,613 | $345K pedido |
| Reventa de mercado medio | 1,777 | $200K |
| Estudios y lofts económicos | 1,517 | $165K |
Los tres escalones son un mismo barrio y tres productos distintos. Un estudio amoblado comprado a $1,517 el metro para un inquilino estudiante es una decisión distinta, y un cálculo de rendimiento distinto, de la de un apartamento familiar de dos recámaras en una torre de mercado medio. Usa el precio por metro que corresponde al apartamento en vez del promedio del barrio, y las cifras cuadran.
Quién presta aquí
- Banco General18%
- Banistmo12.7%
- Scotiabank10.6%
- Banesco10.1%
- Caja de Ahorros9.3%
- Mercantil8.8%
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Trescientas setenta y siete hipotecas se han inscrito sobre apartamentos de El Cangrejo desde 2023, y ningún prestamista domina el mercado: Banco General encabeza con 18.0%, luego Banistmo, Scotiabank y Banesco se agrupan entre 10% y 13%, con Caja de Ahorros y Mercantil muy cerca. Lo que distingue a este barrio de los más nuevos de la costa es quién llena el medio: Caja de Ahorros, el banco estatal, otorga cerca de una de cada once hipotecas aquí, y y las cooperativas y prestamistas privados suman otra de cada ocho. Aquí el crédito es accesible y local, y no viene solo de los grandes bancos privados.
| Prestamista | Hipotecas | Participación |
|---|---|---|
| Banco General | 68 | 18.0% |
| Banistmo | 48 | 12.7% |
| Scotiabank | 40 | 10.6% |
| Banesco | 38 | 10.1% |
| Caja de Ahorros | 35 | 9.3% |
| Mercantil | 33 | 8.8% |
Dos puntos prácticos. Si financias aquí, empieza con Banco General, el banco que más papeleo maneja en este barrio, y luego haz competir a los siguientes cuatro, porque cinco prestamistas están muy cerca unos de otros en tasa. Y la presencia de Caja de Ahorros y las cooperativas significa que este barrio se financia más como la ciudad en la que la mayoría de los panameños de verdad compra, un punto a su favor si no eres cliente de banca privada.
Cuándo se mueve el barrio
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Los cierres de El Cangrejo se agrupan en la primera mitad del año. En 2022–2025, marzo registró más cierres que ningún otro mes (85) y el ritmo se mantiene alto hasta mediados de año; febrero es el mes más flojo (47). Las ventas se reparten de forma pareja durante el año, sin que ninguna temporada domine, pero un comprador paciente tiene más espacio para negociar en la calma de inicios de año.
| Ritmo | Lectura |
|---|---|
| Mar–Abr | El pico del año: más cierres, más compradores compitiendo |
| Jul–Sep | Un segundo aire constante a mitad de año |
| Feb | El mes más flojo: menos cierres, cuando los compradores pacientes negocian aprovechando el silencio |
Los cierres se inscriben semanas después de la firma, así que la negociación real ocurre un poco antes de estos meses. Tómalo como contexto. Pero si prefieres ser el único comprador serio en el edificio, los meses tranquilos existen.
El mercado de alquiler que lo define
- En alquiler401
- En venta352
- Alquiler corto24
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El Cangrejo se define por sus inquilinos. En todo momento hay más apartamentos anunciados en alquiler de largo plazo (401) que en venta (352), y en el corregimiento cerca de la mitad de las viviendas se alquilan en vez de ser propias. También hay un mercado de alquiler corto pequeño pero activo: 24 anuncios activos de Airbnb rastreados en el barrio, 20 de ellos de apartamento entero, manejados por una docena de anfitriones, la mayoría superanfitriones, con calificaciones cercanas a 4.8.
| El barrio de alquiler | Cifra |
|---|---|
| Apartamentos anunciados en alquiler | 401 |
| Apartamentos anunciados en venta | 352 |
| Viviendas alquiladas (corregimiento) | ~48% |
| Alquileres cortos rastreados | 24 (casi todos de apartamento entero, superanfitriones) |
Por esto los rendimientos de la Señal 3 se sostienen: la demanda de alquiler en El Cangrejo se sostiene todo el año, con estudiantes, jóvenes profesionales, una comunidad internacional grande y visitantes que quieren ir caminando a cenar. Para quien compra para alquilar es el argumento más fuerte del barrio, y para quien vive aquí es la razón de que las calles sigan movidas. El conteo de alquiler corto es un mínimo: cuenta solo lo que podemos rastrear.
Edificios que seguimos en El Cangrejo
Cada edificio de la lista tiene su propia página gratis: unidades verificadas, ventas registradas y la mediana de precio por m², directo del registro público de Panamá.
- Luxor Towers 100+200152 unidades · 353 ventas registradas
- P.H. Mont Royale141 unidades · 236 ventas registradas
- PH KUBIC138 unidades · 236 ventas registradas
- PH VITRO LOFT STUDIO130 unidades · 219 ventas registradas
- P.H. Marquis Tower112 unidades · 209 ventas registradas
- P.H. Ibiza70 unidades · 195 ventas registradas
- Luxor Towers 400+600183 unidades · 173 ventas registradas
- Cangrejo 50769 unidades · 156 ventas registradas
- PH Van Gogh223 unidades · 156 ventas registradas
- Edificio Sevilla (Bella Vista)66 unidades · 137 ventas registradas
- Torre Andaluz58 unidades · 135 ventas registradas
- Luxor Towers 300136 unidades · 125 ventas registradas
- P.H. Astoria53 unidades · 122 ventas registradas
- PH Miró124 unidades · 116 ventas registradas
- PH Plaza 7759 unidades · 106 ventas registradas
- P.H. Vistanova47 unidades · 98 ventas registradas
- PH Atrium169 unidades · 93 ventas registradas
- Ph Las Garzas45 unidades · 90 ventas registradas
- Dali Tower57 unidades · 89 ventas registradas
- PH Park City52 unidades · 85 ventas registradas
- P.H. Mediterraneo Loft53 unidades · 83 ventas registradas
- P.H. Mirador del Cangrejo50 unidades · 80 ventas registradas
- PH Velure | El Cangrejo96 unidades · 79 ventas registradas
- PH DEVALOR29 unidades · 78 ventas registradas
- PH Sky Swiss66 unidades · 75 ventas registradas
- PH The Forum48 unidades · 74 ventas registradas
- PH TRINITY TOWER100 unidades · 74 ventas registradas
- PH Solaris48 unidades · 73 ventas registradas
- P.H. Argentina Tower45 unidades · 72 ventas registradas
- PH Portanova39 unidades · 67 ventas registradas
- Terrazas del Cangrejo45 unidades · 67 ventas registradas
- Ph park view via argentina23 unidades · 61 ventas registradas
- P.H. Cranc Tower66 unidades · 57 ventas registradas
- PH Flamingo Plaza48 unidades · 57 ventas registradas
- Aranjuez P.H.30 unidades · 55 ventas registradas
- P.H. Asturias22 unidades · 47 ventas registradas
- PH UPIM18 unidades · 46 ventas registradas
- PH Carreras Tower64 unidades · 45 ventas registradas
- PH Zaphiro58 unidades · 42 ventas registradas
- Edificio Troy 5914 unidades · 41 ventas registradas
- PH Franz14 unidades · 41 ventas registradas
- Ph Harmony (Bella Vista)31 unidades · 41 ventas registradas
- PH Coral 1612 unidades · 39 ventas registradas
- Andros Tower22 unidades · 37 ventas registradas
- P.H. Las Azucenas13 unidades · 35 ventas registradas
- PH Balmoral24 unidades · 32 ventas registradas
- PH Arcadia15 unidades · 30 ventas registradas
- Edificio Adir26 unidades · 29 ventas registradas
- PH Orion22 unidades · 26 ventas registradas
- PH. Esmeralda21 unidades · 24 ventas registradas
- Ph Aileen12 unidades · 23 ventas registradas
- PH Bogota15 unidades · 21 ventas registradas
- PH Don Bosco12 unidades · 19 ventas registradas
- PH Kaonabo6 unidades · 14 ventas registradas
- P.H. Raphin9 unidades · 13 ventas registradas
- Ph Buenaventura9 unidades · 13 ventas registradas
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